Hypothèque sur bien immobilier professionnel

1. DÉFINITION ET NATURE (art. 2385 C. civ.) : • L'hypothèque est l'affectation d'un IMMEUBLE en garantie d'une obligation, SANS DÉPOSSESSION du constituant. Le transporteur continue d'exploiter son entrepôt, son atelier ou son parc de stationnement. • C'est une SÛRETÉ RÉELLE : elle porte sur un bien. Elle se distingue de la SÛRETÉ PERSONNELLE (le cautionnement), où une personne s'engage à payer à la place du débiteur. • Elle ne porte que sur des IMMEUBLES et des droits réels immobiliers qui sont dans le commerce. Un camion, une semi-remorque ou un fonds de commerce sont des biens MEUBLES : ils ne peuvent pas être hypothéqués (voir N0417). • Hypothèque ≠ GAGE IMMOBILIER : le gage immobilier emporte dépossession, l'hypothèque non. • L'hypothèque s'étend aux améliorations de l'immeuble, aux accessoires réputés immeubles, ainsi qu'aux intérêts et accessoires de la créance. Elle est INDIVISIBLE : chaque partie de l'immeuble garantit la totalité de la dette (dispositions générales, art. 2385 à 2391). • Elle peut être LÉGALE, JUDICIAIRE ou CONVENTIONNELLE. En financement, il s'agit en pratique de l'hypothèque CONVENTIONNELLE, exigée par la banque prêteuse. 2. CONSTITUTION DE L'HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE (art. 2409 à 2417) : • Forme : ACTE NOTARIÉ obligatoire (art. 2409). Le mandat d'hypothéquer est donné dans la même forme. Un acte sous seing privé ne suffit pas. • Seul celui qui a la capacité de disposer de l'immeuble peut le consentir. Dans une société, c'est la société propriétaire qui hypothèque, par son représentant (voir N0416). • Elle peut porter sur des immeubles présents ou futurs. L'acte doit désigner spécialement chaque immeuble. • Elle est consentie, pour le capital, à hauteur d'une SOMME DÉTERMINÉE mentionnée dans l'acte, à peine de nullité. • HYPOTHÈQUE RECHARGEABLE : l'acte peut prévoir qu'elle garantira ensuite d'autres créances, dans la limite de la somme prévue (clause de rechargement, art. 2416). La convention de rechargement est notariée et publiée. 3. INSCRIPTION : OPPOSABILITÉ, RANG, DURÉE (art. 2421 et s.) : • L'inscription se fait par bordereau déposé au service chargé de la publicité foncière. Elle rend l'hypothèque OPPOSABLE AUX TIERS. • RANG : il est fixé par la DATE D'INSCRIPTION au fichier immobilier, et non par la date de l'acte. Premier inscrit = premier payé. • DURÉE (art. 2429) : le créancier fixe la date de fin de l'inscription, dans trois limites : – échéance(s) déterminée(s), cas du prêt amortissable : au plus 1 AN après la dernière échéance, et jamais plus de 50 ANS ; – échéance indéterminée ou hypothèque rechargeable : au plus 50 ANS à compter de la formalité ; – échéance déjà passée au jour de l'inscription : au plus 10 ANS. • Sans renouvellement avant cette date, l'inscription cesse de produire effet (art. 2430). • MAINLEVÉE : pour radier l'inscription avant son terme (par exemple pour vendre le bien libre), le créancier donne son accord par acte notarié, qui est publié. Une fois la date limite atteinte, l'inscription s'arrête toute seule. 4. EFFETS EN CAS D'IMPAYÉ (art. 2450 à 2460) : • DROIT DE PRÉFÉRENCE : le créancier inscrit est payé sur le prix de l'immeuble AVANT les créanciers chirographaires, et selon son rang par rapport aux autres créanciers hypothécaires. Certains privilèges passent toutefois avant lui. • DROIT DE SUITE (art. 2454) : si l'immeuble est vendu, l'hypothèque le suit entre les mains du TIERS ACQUÉREUR. Celui-ci est tenu de toute la dette garantie, dans la limite des inscriptions. Il peut payer, délaisser l'immeuble ou, sous conditions, le purger (art. 2464). • RÉALISATION : le créancier impayé peut poursuivre la vente forcée (saisie immobilière, Code des procédures civiles d'exécution). Il peut aussi demander en justice que l'immeuble lui DEMEURE EN PAIEMENT, sauf si c'est la résidence principale du constituant (art. 2451). La convention peut aussi prévoir qu'il deviendra propriétaire du bien (pacte commissoire), avec la même exception pour la résidence principale. • PROCÉDURES COLLECTIVES : en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, les effets de l'hypothèque suivent le livre VI du Code de commerce (voir N0385, N0314, N0315). 5. INTÉRÊT POUR LE TRANSPORTEUR : • Avantage : garantie solide, qui permet d'obtenir un prêt immobilier long, plus facilement ou à meilleur taux (voir N0155). • Coûts : frais d'acte notarié, d'inscription et, le cas échéant, de mainlevée. • Pour un véhicule, la banque utilise d'autres garanties : sûreté mobilière, caution, ou crédit-bail où le bailleur reste propriétaire (voir N0156, N0NEW5). LIENS AVEC D'AUTRES NOTIONS : Emprunt bancaire : voir N0155. Financement emprunt, crédit-bail, LLD : voir N0NEW5. Dettes à long terme : voir N0095. Actif immobilisé : voir N0092. Fonds de commerce : voir N0417. Gérant de SARL : voir N0416. Recouvrement d'une créance : voir N0418. Sauvegarde, redressement, liquidation : voir N0385, N0314, N0315.